Sie planen den Bau eines Hauses? Dann sollten Sie vor allem gute Nerven und Durchhaltevermögen mitbringen. Bevor wir die Haftungs- und Risikosituation des Bauherrn klären, sollten wir noch den Begriff des Bauherrn definieren.
Bauherr ist ein Investor, der meist selbst Grundeigentümer ist und ein Objekt errichtet oder errichten lässt. Wenn Gebäudeeigentümer und Grundeigentümer verschiedene Personen sind, hat der Bauherr (üblicherweise der Gebäudeeigentümer) den Grundstückseigentümer schadlos zu halten.
Den Bauherren treffen nach Gesetz und ÖNORM folgende Risikobereiche:
Unvorhersehbare Sachschäden an der Bauleistung, die trotz größtmöglicher Vorsorge nicht zu verhindern sind. Dies sind z.B. Brand, Blitzschlag, Einbruch, Vandalismus, Unwetter, Hochwasser, Bodenrisiko usw.
Bei unvorhersehbaren Ereignissen, bei denen das Bauwerk oder Teile davon beschädigt oder zerstört werden, trägt nicht der Auftragnehmer (Bauunternehmer, …) die Gefahr (das Preisrisiko), sofern er alle notwendigen und ihm zumutbaren Maßnahmen zur Abwehr eines solchen Ereignisses getroffen hat und den Regeln der Technik entsprechend gebaut hat, sondern der Auftraggeber (Bauherrn, Bauträger). Der Auftragnehmer schuldet die Wiederherstellung der beschädigten Bauleistung, sofern es keinen unverhältnismäßigen Aufwand verursacht, der Auftraggeber muss jedoch in diesen Fällen den Werklohn ein zweites Mal bezahlen!
Die Haftung für Schadenersatz für leichte Fahrlässigkeit (gem. ÖNORM B 2110) ist zudem abweichend von der gesetzlichen Haftung stark limitiert. So hat der OGH die Haftungsbegrenzung für leichte Fahrlässigkeit anerkannt. Das bedeutet für den Bauherren, dass er ein enormes Risiko selbst trägt, wenn die ÖNORM B 2110 vereinbart ist. Dieses Risiko ist durch eine geeignete Bauwesen- oder Montageversicherung versicherbar.
Besonders wichtig ist der Abschluss einer Bauwesenversicherung bei Um- und Zubauten. Oft wird davon ausgegangen, dass für die in Bau oder Umbau befindlichen Gewerke Versicherungsschutz über eine bereits bestehende Gebäudebündel- oder Betriebsbündelversicherung besteht. Dabei ist zu beachten, dass hier nur ein sehr eingeschränkter bzw. überhaupt kein Versicherungsschutz besteht. Beispielsweise entfällt der Versicherungsschutz in der Sturm- oder Einbruchdiebstahlversicherung, wenn das Dach nicht vollständig eingedeckt ist, nach außen führenden Öffnungen (Fenster, Türen) nicht zur Gänze verschlossen sind oder auch z.B. in der Feuerversicherung, wenn vorhandene Brandschutzeinrichtungen (Brandmeldeanlage, Sprinkleranlage etc.) nicht in betriebsfähigen Zustand gehalten werden. Hier kann durch eine umfassende Bauwesendeckung mit Einschluss von Altbauteilen (mit einer umfassenden Allriskabsicherung für den Altbestand) und Sachen im Gefahrenbereich ein entsprechender Versicherungsschutz vereinbart werden.
Die Bauwesenversicherung deckt auch sämtliche unvorhersehbaren Folgeschäden an der Bauleistung (Allriskversicherung), welche durch mangelhafte Ausführung entstehen.
ACHTUNG! Der Mangel selbst ist aber keinesfalls versichert!
Die Bauwesenversicherung ist eine Sachversicherung. Deshalb ist für den Schadeneintritt des Versicherers nur das gedeckte Sachschadenereignis Voraussetzung, nicht jedoch ein etwaiges Verschulden von einem Ausführenden, wie dies bei einer Haftpflichtversicherung notwendig ist.
Neben der Wiederherstellung der beschädigten Bauleistung sind auch mit dem Schaden zusammenhängende Feststell-, Such- und Sachverständigenkosten versichert.
Zudem hilft die Bauwesenversicherung durch ihre Sachversicherungseigenschaft auch bei komplexen Haftungsfragen am Bau, da bei unvorhersehbaren Schäden ein verschuldensunabhängiges Eintreten der Bauwesenversicherung gewährleistet ist.
Ein Bauvorhaben ohne beigestellte Bauwesenversicherung kann für den Bauherren existenzbedrohend sein. Wenn man bedenkt, dass die Prämie für eine Bauwesenversicherung etwa 0,15% bis 0,3% der Gesamtherstellkosten beträgt, sollte diese Versicherung für jeden Bauherren ein MUSS sein und in den Baukosten mitkalkuliert werden. Die Prämie kann bei entsprechender Vereinbarung auch auf die einzelnen Bauunternehmer überwälzt werden, die bei entsprechender Vertragsgestaltung mitversichert sind. Denn nicht immer ist die ÖNORM B 2110 vereinbart und gem. § 1168a ABGB trägt der Auftragnehmer (Bauunternehmer etc.) beinahe zur Gänze das Leistungs- und Preisrisiko (auch bei höherer Gewalt) bis zur Übergabe. Zudem ist die eigene Betriebshaftpflichtversicherung bei Schäden am eigenen Gewerk nicht zuständig! Schon aus diesem Grund sollte auch der Auftragnehmer großes Interesse an am Abschluss einer Bauwesenversicherung haben.
Auch bei unvorhergesehenen Ereignissen, bei denen der Auftragnehmer zwar grundsätzlich haftet, aber auf diesen nicht mehr zurückgegriffen werden kann (z.B. Konkurs), springt die Bauwesenversicherung ein, weil es sich um eine Sachversicherung handelt, die verschuldensunabhängig für den Bauherren die gesamte Bauleistung deckt. Dies gilt jedoch nur in der Bau- bzw. Nachhaftungszeit.
Deshalb sollte der Abschluss der Bauwesenversicherung, wenn möglich vom Bauherren selbst erfolgen und nicht an einen Generalunternehmer übertragen werden. Denn nur der Versicherungsnehmer ist „Herr“ über den Vertrag. Anspruch auf Leistung aus dem Versicherungsvertrag hat ausschließlich der Versicherungsnehmer.
Auch bei anderen Konstellationen, bei denen nicht der Bauherr, sondern der Generalunternehmer oder auch ein Baumeisterunternehmen die Bauwesenversicherung abschließt, unbedingt das Bauherrenrisiko mitzuversichern. Dadurch werden nicht gewollte Deckungslücken vermieden. Wenn diverse Gewerke (Auftragnehmer) nicht mitversichert sind, kann es im Schadensfall zu Regressforderungen kommen, die oft keiner Versicherungsdeckung unterliegen, weil das „eigene“ Gewerk der Auftragnehmer niemals unter deren Haftpflichtversicherungsschutz fällt.
Bei guten Bauwesenpolizzen ist eine Nachdeckungsregelung von zumindest 3 Jahren vereinbart (Extended Maintenance). Diese Vereinbarung schützt den Versicherungsnehmer (Bauherren) auch für Schäden, die nach Übergabe des Bauvorhabens zu Tage treten, welche sich auf eine Ursache (Verstoß) begründen, die in der Bauzeit liegt.
Nicht versicherbar sind reine Mängel am eigenen Gewerk. Wenn eine Sache von vornherein fehlerhaft erzeugt, produziert oder geplant wurde, dann stellt das keinen versicherten unvorhersehbaren Schaden dar. Aus solchen Mängeln entstehende unvorhersehbare Schäden gelten allerdings als versichert. Stürzt z.B. eine mangelhaft erstellte Mauer, Treppe, Decke ein und zerstört darunter liegende Bauleistungen – sind diese Bauleistungen versichert.
Der Bauherr haftet – verschuldensunabhängig – auch für Sachschäden an benachbarten Objekten Dritter wie beispielsweise Risse an Nachbarobjekten aufgrund von Grabungsarbeiten, Erschütterungen. Der geschädigte Nachbar muss daher kein Verschulden des Bauherrn für den Entschädigungsanspruch nachweisen, sondern alleine die Verursachung, die damit in kausalem Zusammenhang stehenden Folgen und die Schadenhöhe.
Der Bauherr kann sich nicht aussuchen, ob der geschädigte Nachbar aufgrund deliktischer Haftung gegen das ausführende Unternehmen oder gegen ihn direkt vorgeht. Er steht aufgrund der verschuldensunabhängigen Haftung somit als Adressat für Schadenersatzforderungen in der ersten Reihe. Dabei ist zu beachten ist, dass es völlig unerheblich ist, in welchem Zustand sich das Nachbarsgebäude befindet.
Schäden an Dritten durch Verschulden des Bauherrn oder seiner befugten Vertreter (Erfüllungsgehilfen)
Dem Bauarbeitenkoordinationsgesetz (BauKG 1999) kommt in diesem Zusammenhang ebenfalls eine wichtige Bedeutung zu. Insbesondere auf die gesetzeskonforme Beauftragung des Planungs- und Baustellenkoordinators ist hinzuweisen, wie der OGH entschied. Ansonsten haftet der Bauherr auch für den Arbeits- und Gesundheitsschutz der Bauarbeiter auf der Baustelle.
Versicherbar sind diese Schäden durch eine geeignete Bauherrnhaftpflichtversicherung.
Nicht versicherbar sind unvermeidbare oder nur mit unverhältnismäßig hohem finanziellem Aufwand vermeidbare Schäden. Weiters sind in der Regel reine Vermögensschäden und Verstaubungen vom Versicherungsschutz ausgeschlossen.
Unvermeidbare Schäden sind vom Bauherrn in den Herstellkosten zu kalkulieren und können keinesfalls zu Lasten einer Versicherung gehen, weil hier das grundlegende Element der Unvorhersehbarkeit fehlt.
Eine gut ausgestaltete Bauherrenhaftpflichtversicherung mit umfassendem Deckungsumfang ist jedem Bauherrn zu empfehlen, da der Geschädigte Dritte sich im Normalfall immer am Bauherrn schadlos halten wird. Die Ansprüche gegen den Bauherrn sind aufgrund der gesetzlichen Situation viel einfacher durchsetzbar als gegen die ausführenden Unternehmen, die gemäß ABGB nur bei Verschulden haften und daher der Geschädigte dem Ausführenden im Gegensatz zum Bauherrn auch das Verschulden und Verursachung inkl. Kausalität beweisen. Im Innenverhältnis kann sich der Bauherr selbstverständlich am Ausführenden versuchen schadlos zu halten. Allerdings trifft den Bauherren hier die gleiche Beweisthematik wie den ursprünglich Geschädigten. Es sei noch darauf hingewiesen, dass der Bauherr auch für seine „Erfüllungsgehilfen“ (Auftragnehmer) gesetzlich haftet.
Auch aufgrund der Erfüllungsgehilfenhaftung ist eine gut ausgestaltete Bauherrenhaftpflichtversicherung jedem Bauherrn zu empfehlen, da der Versicherungsschutz der Ausführenden für den Bauherrn schwer überprüfbar sein wird und der Bauherr hier solidarisch aufgrund der Schaffung einer Gefahrenquelle haftet.
Abschließend ist auf zwei weitere Deckungsfunktionen der Haftpflichtversicherung hinzuweisen. Neben der Bezahlung von versicherten gerechtfertigten Schadenersatzansprüchen besteht auch Versicherungsschutz für Feststellkosten (z.B. Sachverständigenkosten) und Abwehrkosten (Rechtsanwalts- und Gerichtskosten) für nicht gerechtfertigte Forderungen.
Transportschäden an Bau- oder Montageteilen: Schäden an den Bau- und Montageleistungen auf dem Transport zur Baustelle sind im Rahmen des Bauversicherungskonzeptes (Bauwesenversicherung) nicht versichert.
Hier wäre eine Transportversicherung mit entsprechender Deckung für Güterfolgeschäden abzuschließen. Allerdings liegt dieses Risiko eher bei den Ausführenden, die in der Regel auch Auftraggeber für die Transporte sind. Problematisch könnte die Sache für den Bauherren dahingehend werden, dass z.B. beim Transport Bau- oder Montageteile so beschädigt werden, dass dies eine Verzögerung der Baufertigstellung verursacht!
Besonders ist dabei zu beachten, dass die Frachtführer für den Schaden am Transportgut begrenzt haften und keinesfalls für den mittelbaren Schaden.
Nicht versicherbares Risiko des Bauherrn: Das Risiko der Gewährleistungsmängel bzw. von reinen Mängeln nach der Gewährleistungsfrist!
Dieses Risiko ist generell ein nicht versicherbares Risiko (mit Ausnahme von reinen Gewährleistungspolizzen mit extrem hoher Prämie und hohen Selbstbehalten). Die eigene „schlechte“ Leistung/Arbeit ist in der Haftpflichtversicherung ein nicht versicherbares Risiko. Der reine Mangel/Gewährleistung ist weder in der Bauwesen- noch in einer Haftpflichtversicherung (der Ausführenden) versicherbar. Im Rahmen der Haftpflichtversicherung der Ausführenden (nicht des Bauherren!) sind bei guter Vertragsgestaltung Mangelfolgeschäden bzw. mit Zusatzdeckungen div. Mangelnebenkosten (zB „ Freilegen“ des Mangels und nach Behebung das Wiederherstellen des ursprünglichen Zustandes) versichert.
Was ist Gewährleistung?
Gewährleistung ist das verschuldensunabhängige Einstehen müssen für Sach- und Rechtsmängel des geschuldeten Leistungsgegenstandes.
Die Gewährleistung bietet dem Benachteiligten je nach Sachlage das Recht auf
Preisminderung
Wandlung (Geld/Ware zurück)
Nachbesserung
Gesetzliche Grundlage ist § 922 ABGB:
Gewährleistungsansprüche können erst nach Übergabe der Sache erhoben werden. Vorher hat der Käufer einer Sache nur einen Erfüllungsanspruch, der jedoch ebenfalls vom (Haftpflicht-) Versicherungsschutz nicht umfasst ist.
Der Gewährleistungsausschluss betrifft die gesamte Leistung des Versicherungsnehmers, nicht nur die mangelhaften Teile davon. An dieser Stelle wird auf die Nachbesserungsbegleitschäden hingewiesen (w.o. erwähnt), die einen Teil der vom Versicherungsnehmer zu erbringender Leistung unter Versicherungsschutz stellen.
Risiko Bauträger: Weiters sind sämtliche Kosten in Zusammenhang mit Klagen der Käufer wegen reiner Baumängel nicht versicherbar. Der BT muss im Falle einer Verurteilung in separaten Verfahren auf seine Kosten den Regress gegen die Ausführenden durchsetzen.